O co chodzi z najmem okazjonalnym

Umowa najmu okazjonalnego nie jest standardową umową najmu. Warunki które muszą być spełnione, są też bardziej rygorystyczne niż w przypadku standardowej umowy najmu. Jest ona znacznie korzystniejsza dla wynajmującego bowiem m.in. ułatwia długotrwałe procesy eksmisyjne.

Najem okazjonalny powstał na mocy ustawy z 21 czerwca 2001 roku. Do jego zapisów, nie stosuje się większości przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Stanowi rozwiązanie prawne, znacznie lepiej chroniące prawa właścicieli, przed nierzetelnymi lokatorami. Skuteczniej zabezpiecza prawa wynajmującego, szczególnie w kwestii prawa do eksmisji uciążliwego i zalegającego z opłatami najemcy.

Najem okazjonalny ogranicza prawa lokatorów, przy jednoczesnym poszerzeniu praw wynajmującego. Wyłącza wiele przepisów, służących ochronie lokatorów. Daje właścicielowi możliwość szybkiej egzekucji komorniczej - opróżnienia lokalu i pozbycia się z uciążliwego „gościa”.Nakładając na najemcę konieczność obowiązku oświadczenia, o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (w formie aktu notarialnego). Dzięki temu wynajmujący może wszcząć postępowanie egzekucyjne natychmiast – bez procesów sądowych, czekania na lokal tymczasowy od gminy, bez okresu chronionego, etc.

Warunki najmu okazjonalnego

Stronami umowy są wynajmujący oraz najemca (lokator).Jako wynajmujący może występować osoba fizyczna, pod warunkiem nieprowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania nieruchomości. Ważne by była właścicielem/właścicielką danego lokalu.

Pod terminem właściciel, rozumiemy również:

• posiadacza własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu,
• osobę fizyczna prowadząca działalność gospodarczą,
• osoby prawne.

Najemcą może być tylko osoba fizyczna, gdyż ustawa zastrzega, że najem okazjonalny służy jedynie do celów i potrzeb mieszkaniowych. Przedmiotem umowy, może być zatem jedynie lokal mieszkalny.

Umowa musi zostać zawarta w formie pisemnej, pod rygorem nieważności. Wszelkie zmiany w zapisach, także muszą być w formie pisemnej jak np. warunki i okoliczności zmiany czynszu.

Wypowiedzenie i wygasanie umowy

Umowa może zostać wypowiedziana przez wynajmującego jedynie na piśmie, z zachowaniem okresu wypowiedzenia. W innym przypadku wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta.

Jeżeli najemca dobrowolnie nie opuszcza lokalu, wynajmujący doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.

Jeśli w dalszym ciągu najemca nie opróżnia lokalu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu – oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji. Dołącza:

• kopię wysłanego żądania opróżnienia lokalu,
• potwierdzenie doręczenia,
• potwierdzenie zgłoszenia zawarcia umowy w urzędzie skarbowym.

Komornik w oparciu o tytuł wykonawczy (akt notarialny zaopatrzony w klauzulę wykonalności), dokonuje eksmisji najemcy. Dodatkowo właścicielowi mieszkania/domu, za okres bezumownego korzystania, przysługuje odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego.

Dla tego typu najmu nie obowiązuje okres ochronny zabraniający eksmisji od 1 listopada do 31 marca. Eksmisja może zostać też przeprowadzona w stosunku do:

• kobiet w ciąży,
• nieletnich,
• niepełnosprawnych,
• obłożnie chorych.

Jakie są warunki do wypowiedzenia? Kiedy lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia, używa nieruchomości niezgodnie z przeznaczeniem, dopuszcza do powstawania szkód,niszczy elementy wspólne dla mieszkańców i im utrudnia życie,
• zwleka z zapłatą czynszu i/lub mediów, przez minimum trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczeniu miesięcznego terminu do zapłaty należności (bieżących i zaległych),
• wynajął, podnajął albo oddał do nieodpłatnego używania, nieruchomość lub jej część.

Oprócz powyższych sytuacji, najem okazjonalny dodatkowo dopuszcza jeszcze jeden powód eksmisji: kiedy najemca utracił możliwość zamieszkania w lokalu, który wskazywał w załączniku do umowy oraz nie zaproponował innego mieszkania i/lub nie dostarczył oświadczenia jego właściciela o możliwości zamieszkania w przypadku przeprowadzenia egzekucji.

Co musi się znaleźć w umowie najmu okazjonalnego

Umowa powinna zawierać dane, które dokładnie:

• opisują nieruchomość pod względem metrażu, ilości pomieszczeń, planu lokalu (rzut mieszkania, domu),
• określają stan nieruchomości, uwzględniając wady i zniszczenia,
• wyznaczają czas trwania umowy –maksymalnie 10 lat (przedłużone po upłynięciu, maks o kolejne 10). Umowa nie może zostać zawarta na czas nieokreślony, ani zawierać zapisu, że najem zostanie przedłużony,
• określają wysokość czynszu, termin i formę płatności,
• podają kwotę dodatkowych opłat niezależnych od wynajmującego (media – prąd, woda, gaz, internet, etc.).

Dodatkowo może zawierać zapis o ewentualnej kaucji zabezpieczającej właściciela (na zniszczenia, zaległości w opłatach) do max 6-krotności czynszu. Kaucja jest zwrotna w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, w całości (mieszkanie zostało oddane w stanie niepogorszonym, wynikającym z normalnego użytkowania) lub po potrąceniu na wyżej wymienione cele.

Jakie dokumenty należy przygotować i w jakim celu

Dokumenty o których mowa, mają za zadanie zabezpieczyć bezproblemowe opuszczenie nieruchomości przez lokatora, po wygaśnięciu umowy lub wcześniejszym wypowiedzeniu:

• oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego. W tym piśmie najemca zobowiązuje się do dobrowolnego poddania się egzekucji w celu opróżnienia i oddania lokalu, w terminie wskazanym przez wynajmującego,
• wskazanie przez najemcę innej nieruchomości, w której zamieszka po wydaniu lokalu. W razie zmiany, w ciągu 21 dni wskazanie innego lokalu (może należeć do rodziny lub znajomych),
• oświadczenie właściciela przyszłego lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy, po rozwiązaniu obecnej umowy, z udokumentowaną własnością - numer księgi wieczystej lub akt nabycia nieruchomości.

Zgłaszanie zawarcia umowy

Umowa najmu by była ważna, musi zostać zgłoszona naczelnikowi urzędu skarbowego, właściwemu miejscu zamieszkania wynajmującego. Należy tego dokonać w terminie do 14 dni, od dnia rozpoczęcia najmu.

Zgłaszając umowę zobowiązujemy się do zapłaty podatku w formie ryczałtu lub na zasadach ogólnych.

Braku zgłoszenia spowoduje, że umowa traktowana będzie jak zwykła umowa najmu, a więc bez ochrony właściciela w zakresie jakim czyni to umowa najmu okazjonalnego.

(Artykuł partnera)